Вопрос о том, выгодны ли инвестиции в недвижимость, особенно остро стоит в кризисные времена. Это не удивительно, поскольку дальновидные люди беспокоятся о сохранности своих сбережений. Недвижимость считается выгодным капиталовложением – особенно в крупных городах. Сразу определимся: под инвестированием мы понимаем денежный вклад, целью которого является получение прибыли в обозримом будущем. Поэтому дом или квартира не должны простаивать – они сдаются в аренду и приносят прибыль своему владельцу.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Зарабатывать можно как на сдаче объекта в аренду, так и на его перепродаже. Перепродажа принесет вам крупную сумму в один день, но следует учесть расходы на риелторов и налогообложение. Кроме того, недвижимость бывает жилой и коммерческой. Ко второму типу относятся складские помещения, офисы и магазины. В последние годы среди инвестиционной недвижимости стали выделяться зарубежные объекты – россияне стали приобретать их значительно чаще. Дело в том, что при сравнительно невысокой стоимости зарубежные апартаменты могут принести более высокий доход, чем квартиры в России или Украине.
Перед принятием решения об инвестировании в объекты недвижимости эксперты советуют всесторонне проанализировать вопрос. На прогнозируемый доход будут влиять факторы, о которых вы сейчас даже не думаете. Вот эти факторы:
- Время. На старте вы несете убытки, связанные с покупкой и ремонтом объекта, поэтому следует заранее рассчитать, через сколько лет вы «уйдете в плюс». Это касается аренды, с перепродажей задача упрощена до предела.
- Местоположение. На вашу прибыль в долгосрочной перспективе повлияет выбор локации – города, района и даже улицы. Понятно, что сдавать московскую квартиру вы будете с большей выгодой, чем аналогичное жилье в Воронеже. Однако «однушка» в Бутово – это совсем не то же самое, что «однушка» на Арбате. На ценник может повлиять плохая экология, криминогенная обстановка, близость свалок и скоростных магистралей.
- Инфраструктура. Слаборазвитая инфраструктура окажет негативное влияние на доходность. Близость метро и остановок общественного транспорта, гипермаркеты и продуктовые магазины, парки и фитнес-центры, школы и детские садики – это хорошо. Дымящий по соседству металлургический завод – очень плохо.
- Кредитование. Многие инвесторы берут кредиты под новенькие квартиры, чтобы приобретать еще больше квартир. Инвестирование в недвижимость с использованием кредитов и займов – распространенное явление. Но и здесь требуется просчитывать риски – ваш доход может обрушиться в любой момент, а ипотеку никто не отменит.
- Налоги. Если вы перепродаете по пять-шесть квартир в год, налоги станут серьезной статьей расходов. Зарабатывая сдачей жилья в аренду, приготовьтесь к официальному оформлению бизнеса со всеми вытекающими последствиями.
- Коммунальные платежи. При одинаковой стоимости апартаментов в Москве и, скажем, Лондоне, британская «коммуналка» несоизмеримо выше. Есть страны, которые включают в «жировки» налоги за каждый квадратный метр, которым вы владеете. Пример такой страны – Болгария.
Плюсы инвестирования
Если рассматривать вложения в объекты недвижимости как бизнес, приготовьтесь к тому, что речь пойдет о серьезных деньгах. Есть регионы, в которых жилье постоянно растет в цене – это крупные мегаполисы, курорты, научные, культурные и промышленные центры. Преимущества подобных вложений можно свести к следующим пунктам:
- Постоянный рост (потратив 30 000 долларов, через год вы сможете продать условную «однушку» за 35 000).
- Осязаемость (вы приобретаете товар, материальный объект, а не услугу или бумагу).
- Высокий уровень доходности (если сравнивать с банковскими депозитами).
- Возможность сдачи жилья в аренду, получение стабильной и долгосрочной прибыли (если передумаете сдавать квартиру, ее всегда можно с выгодой продать).
- Владение объектом, под залог которого банки охотно выдают любые кредиты.
Минусы инвестирования
Решили приобрести инвестиционное жилье, проникшись аргументами? Не спешите – у всего есть обратная сторона. Рассмотрим главные недостатки вложений в коммерческие либо жилые объекты:
- Дополнительные расходы. Вам потребуются услуги юристов и нотариусов, риелторов и строителей (если вкладываете деньги в «черный каркас»). Регулярный доход предполагает уплату налогов – с подобными вещами лучше не шутить. Инвестируете на этапе строительства? Справившись с отделкой, приготовьтесь к расходам на мебель и технику. А еще над вами нависнут услуги ЖКХ.
- Длительный период окупаемости. Если намереваетесь перепродать объект, вам придется подождать завершения строительства (некоторые застройщики работают крайне медленно и неохотно). Аренда принесет стабильный доход, но выйти «в ноль» вы сможете лет через десять-двадцать.
- Низкая доходность от аренды. Против вас играет время. Квартира естественным образом амортизируется – ремонт надо обновлять, техника выходит из строя, трубы протекают. Через 3-5 лет вы столкнетесь с необходимостью повторно нанимать бригаду строителей. Покроют ли доходы от аренды эти убытки – большой вопрос.
- Внушительные стартовые вложения. Покупаете вы квартиру или вносите первый взнос за ипотеку – это серьезные расходы. И стартовый капитал нужно где-то отыскать.
- Форс-мажоры. Квартиранты, снимающие у вас жилье, могут съехать, а на поиск новых жильцов потребуется время (коммунальные платежи лягут непосильным бременем на ваши плечи). Красивый вид из окна может испортить многоэтажный ЖК по соседству. Вашими соседями могут стать уголовники и наркоманы, что отпугнет потенциальных арендаторов. Хватает и других непредвиденных обстоятельств.
Заключение
Как видите, финансовые вложения в объекты недвижимости имеют свои плюсы и минусы. Мы традиционно советуем не принимать опрометчивых решений, взвесить все «за» и «против». Присмотритесь к району, инфраструктуре, ценам в ретроспективе. Убедитесь в том, что можно доверять застройщику. И лишь после этого вкладывайте свои сбережения.
